不動産会社が買取りしやすい物件とは?売りにくい物件も買取相談で解決

不動産は一つとして同じものがなく、物件によって固有の特性を持っています。

不動産の種類や物件が持つ特性によって買取のしやすさなども違ってきますので、本章では不動産会社から見て買い取りしやすい物件とはどういうものかお教えします。

居住用物件は買取しやすい

不動産業者が買取しやすいのは、市場での流通がよく需要が多い不動産です。

数的に需要が多いのはやはり居住用物件でしょう。

具体的には戸建ての家やマンション、あるいは家を建てるための土地などです。

流通が多ければ不動産業者も買い手を探しやすく、市場価格などの算定も見通しが利くので扱いやすいのです。

一方、居住用ではない不動産、例えばテナントが入るビルやロードサイド店舗、工場や倉庫、農地などは扱いにくい種類です。

不動産業者によっては自社のビジネスに買い取った物件を利用することもあるので、例えば倉庫の買い取りを依頼した業者が偶然にも倉庫を探していたなどのケースであれば良いマッチングになりますが、ケースとしては多くありません。

種類的には、人が住むための物件が最も買取しやすい不動産の種類と考えて良いでしょう。

居住用物件は転売を目的にすることがほとんどですから、築浅で条件の良いものの方がより買取しやすくなります。

 

アパートや賃貸マンションは買取業者が限られる

人が住むための居住用でも、投資用不動産の扱いになる一棟もののアパートや賃貸マンションは少し勝手が違います。

買い取った後で自社で賃貸経営をするのが本業の不動産業者ならば、条件さえよければ喜んで買取してくれると思いますが、転売が主業である業者だと市場で買い手を見つけるのは居住用物件よりも難度が上がります。

転売する場合、利回りなど物件が持つ投資面でのうま味を理解して顧客に説明する必要があるので簡単ではありません。

無理に自社で賃貸経営をしようにも、転売と賃貸経営では全く違う分野となるので、専門知識やノウハウがなければ成功させるのは難しいでしょう。

投資用の不動産を得意とする業者もいますが、居住用をメインで扱う業者よりは数が少ないので、買取に対応してくれる不動産業者の数は少なくなるということは覚えておきましょう。

 

その他特殊な物件は買取の間口が狭い

例えば何か事件や事故が起きて死亡者がでたなどのいわゆる事故物件は、市場で敬遠されるので不動産業者としても扱いにくく、買取に難色を示すことがあります。

不動産は需要がなければビジネスにならないので、買い手が付かない物件はやはり買取も難しくなります。

ただ、数は非常に限られますが事故物件を専門に扱う買取業者も存在します。

そのまま使用するのが難しい不動産でも、その他の用途に使う分には問題ないこともあるので、物によっては事故物件でも利用価値を見出すことができます。

例えば建物を解体して、あらたに商用店舗を作り販売する、あるいは自社で経営するなど利用目的が変われば、事故物件でも何ら問題ないこともあるからです。

また何らかの訳アリ物件も癖が強いため買取を敬遠されることがあります。

例えば建築基準法の要件を満たさないために再建築不可となる物件は、将来の利活用に制限が出るので市場の人気はあまりありません。

ただ、再建築不可物件も簡単なリフォームはできるので、適切に修理やリフォームを施しながら長く住むことはできます。

値段を下げれば買い手が付くこともあるので、こうした方面の顧客需要を抱えている不動産業者であれば買取に応じてくれます。

他にも液状化の懸念がある土地などは利活用がかなり制限されますから、通常のケースよりも買取は困難になります。

こうした物件も、不動産業者は買い取った後の修理修復、地盤の整備など必要な手当てにかかる費用を考えたうえで、儲けが出そうであれば買取に応じてくれます。

その分買取価格は相当下がるので、売り手側の利益としては二束三文になってしまうことも多いです。

 

売りにくい不動産の条件

戸建て、土地、マンションに限らず売りにくい条件というものが存在します。
自分の所有している不動産はどうでしょうか。ここでは売りにくい条件について見ていきます。

一般的に居住用の不動産に関しては、そこにずっと住むことを目的として購入される方がほとんどです。しかし、何かしらの事情で売らなければならなく方も多いのです。

豆知識!【不動産のよくある売却事情】
・急に転勤になって売却することになった
・子供が大きくなり独立し家が広すぎる
・家族が増え、手狭になった
・離婚による財産分与
・住宅ローンの支払いが厳しい    など

 

・売りにくい物件の特徴

(1)駅から遠い・交通手段がない

不動産を購入する際には駅や都市部に近い物件をまず探すと思います。
しかし価格が高い為、駅から離れた物件を購入することも少なくありません。

離れていてもバスなどの公共機関があれば良いですが、駅から20分以上で徒歩でしかアクセス出来ない物件や交通機関がなく、車でしか移動出来ない物件はニーズが少なくなってしまいます。

(2)周辺施設が少ないもしくは遠くにある

生活する上で一般的に利用頻度の高い施設がある地域は物件の動きも比較的出てきます。例えばスーパーやコンビニ、病院、学校などの施設がある地域は単身者からファミリー層
までニーズが見込めます。
反対に周辺に施設がなく、駅から遠い場合は不便さがあるので敬遠されがちになり、選択されにくい物件となります。

(3)周辺の嫌悪施設に注意

周辺に敬遠されるような施設がある場合も売りにくい要因の一つです。
・墓地が近い
・工場が近い
・養豚場などの飼育施設が近い
・大型商業施設が近い
・下水道処理施設          など

心理的に敬遠されがちな内容や不特定多数の人や車両の往来があり治安が安定しない、騒音や臭気などの問題が発生する際は生活する上で支障となる問題なのでシビアに見られる方は多いです。

住まれた後に出来た施設でなければ、重要事項説明書に記載がある場合がありますので「自分の家はどうなのか」とお考えの方は確認してみましょう。

(4)事件性のある内容

その物件で自殺や他殺などの事件性のある内容については非常に売りにくくなります。
マンションの場合では共有敷地内で起きた事件などは契約の際に説明するこ必要があります。
その物件自体でなくても周辺で事件があった場合は敬遠されやすくなってしまいます。

(5)マンションで管理費などの維持費が高い

マンションでは月々支払う管理費や修繕積立金があります。
購入する為には住宅ローンを組まれる方が多く、その支払いのほかにこのような維持費を払う必要があります。その為、この費用が高いと物件が良くても売れなくなってしまう場合があります。

(1)~(5)まであくまで一般に購入をされる方には売りにくい条件となります。
不動産会社が購入するにも厳しい条件となりますが、売れないと諦める前に不動産会社へ相談をするようにしましょう。

相続によって取得した空き家や土地で売れずに放置状態になってしまっている物件も増えています。年数が経過して再度売ろうと思うと劣化など状況・状態が悪くなりまた売りにくくなる要因となるケースがあります。
不動産は所有しているだけで固定資産税などの税金を納めなければなりません。

売りにくい物件に関しては不動産会社に買取ってもらうとスムーズにいきます。
まず取扱いが可能か、いくらで買取ってくれるかを調べてみましょう。

 

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記事監修者 アイワハウス株式会社 石田 悠樹
センチュリー21アイワハウスに就職後、売買仲介(売却・購入)、賃貸仲介(客付・元付)、賃貸管理、不動産買取、企画、コンサルティング、不動産サイト運営・作成など幅広い不動産業務を行う。現センチュリー21アイワハウス店長

公益社団法人神奈川県宅地建物取引業協会横浜北支部 平成24年25年26年27年度 総務委員会在籍

公益社団法人神奈川県宅地建物取引業協会  平成25年度~現在 青年部会在籍  平成28年度、29年度 青年部会長

センチュリー21神奈川地連 田都・東横地区代表幹事 平成31年度 会計幹事 平成26年度

 

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